王健林:转型造就地产之王 二十年内中国楼市就
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  由《中国企业家》杂志社主办的“2013中国企业领袖年会”于12月7日-9日在北京举行。

  王健林:因为时间只有一个小时,所以正好我也嗓子不太好,我30分钟简单的演讲,30分钟做互动,欢迎大家来提问。

  我想结合年会主题,现在讲转型升级,讲市场力量。我简单讲一下万达的四次转型。

  现在很多人问我,万达为什么发展那么快,我们连续6年保持35%以上的环比递增,去年经济下滑这么严重,我们依然是34.8%,今年应该也在35%左右。原来我担心,过了一千亿会不会速度下来,现在保持这个速度。

  有人问我,你为什么总是对国家大的趋势节点把握这么准,老是踩着这个点。这不是蒙的,这来自于企业对形势的判断和转型的动力。

  万达发展到今天有4次转型。第一次转型,我们从一个区域公司,大连公司,变成一个全国性的公司,那是在1993年,我们88年成立以后,前几年发展还是非常快的,我记得在92年的时候,我们收入就已经接近20亿了,占那个时候大连房地产市场份额四分之一左右,已经很大了。

  为什么我们那时候想要去跨区域发展?就是一个追求,想把企业规模做大。一个城市最多就几十亿的市场份额,再发展就是100亿,200亿,你占一半企业也是很小的。出于这个追求,我们93年跨区域,成为中国第一家跨区域发展的行业企业,那时候没有这个概念。

  我到广州去,说要做一个项目,跟人家谈好了,我就去注册公司,到工商局不给注册,你是东北公司,怎么可以到这里注册,不可以,必须企业注册当地,跨区域没有这个先例,还不能注册。

  一般人是不是就缩回去了?没有。我们找当时的一个华侨房地产公司,谈好,每年给你100几十万,给我注册一个账户,叫第几分公司,但是由我来管理,风险责任由我来承担,就把这个事情做起来了。

  因为那次转型,尽管没有取得很大的成绩,赚钱不是太多,但是为什么去广东呢?那时候广东是房地产的高地,而且全国的形势,财富,都往广东集中。这是我们第一次转型,踏出这一步,但是没有获得很大的成功。

  紧接着我们开始逐渐逐渐,从97年开始大规模的跨区域发展,我们到今天接近100个,成为全国跨区域发展最多的一个企业,这就是我们第一次转型。

  这次转型带来的结果,就是从一个区域的品牌变成全国性的品牌,从几十亿的公司,变成百亿级的公司,这就是我们第一次的转型。而且这种连锁经营,给企业文化带来的变化,那是不可估量的。你一个公司怎么管理,很容易,就几十个人,一百多个人,变成几十个城市的公司怎么管理?那个时候不像现在互联网这么发达,信息手段这么发达,给我们管控提出了很大的难题。

  我们第二次转型,就是从住宅房地产装向商业地产,这是始于2000年。这个转型的动力来自于非常原始,非常单纯的,就是我们在这之前我们有两个员工得了重病,一个是肝病,一个是癌症,花了公司300多万,一个100多万,一个200万,那个年代没有保证的,民营企业没有任何社会保障,有钱就报销,没钱就等死。90年代,私营企业不像现在,社会地位不像现在。

  考虑到两个都是我们的老员工,我们尽管财力不像现在这样,有什么药就用什么药,延续了他们几年的生命。我们公司员工也不多,几千人而已,如果我们一旦发展几万人,一旦我们企业步入了中年,我们员工步入到老年,如果每个人都得这样的病,每个人退休了以后工资怎么发呢?上哪这么稳定的现金流呢?觉得房地产不靠谱。所以我们自己反复讨论三天,做了一个非常重要的决定,就是向不动产转型,我们觉得不动产建完以后,它的资产是在不断升值的,今年建完了值一个亿,过了5年就值两个亿了。还有它有稳定现金流。分析来分析去,我们决定向商业地产转型。

  这次转型过程是非常艰苦的。我们被当了222次被告,我们在沈阳建了一个店,实在经营不下去,又拆了重建,付出代价9亿多,10亿左右。人不是神,都是在摸索当中前进的。但正因为这种执着,最初的这种坚定的信念的推动,我们现在商业地产可以说转型成功了。什么标志呢?

  第一,从规模上现在全球第二,到明年四季度,我们将成为全球最大的不动产公司。按照现在的速度,不再增加,就是保持现在匀速,每年500万平方米竣工这种规模的线万平米以上,是世界上排名第二,第三,第四。不动产是很大的行业,它占了全球资金总量大概10%以上,规模很大。这个行业里做全球第一,应该说是转型成功了,这是我们第二次转型。

  这次转型成功带来的变化,就是企业的文化有了根本性的变化,我们口号,我们企业文化,一直是两句线个字。最早我提出来的口号,88年,89年初提出的口号:老实做人,精明做事,那个时候都是市场经济骗子很多,也没有什么规矩,什么都可以来,监管也少。当时我想我们企业起码正规一点,给自己提口号,老老实实做人,我们90年代中期提的口号是“贡献财富,贡献社会”。2005年左右,我们有了一定的规模,模式也走出来了,我们提出国际万达百年企业,就是有把企业做长久,做长寿企业的想法,这也带来了我们一个新的商业模式就是广场,就是城市综合体的概念,使万达获得了长足的发展,超速的发展。现在连续6年保持35%,这就是商业模式带来的。这个模式至少10年,20年,还可以保持相当的核心竞争力。

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